Śląsk jest specyficznym rynkiem. Jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania do wynajęcia na Śląsku, osobie nie mieszkającej tu od pokoleń, polecam zacząć od poznania układu komunikacyjnego woj, Śląskiego, historii, umiejscowienia kopalń i przemysłu, a także programów rozwoju terytorialnego, które będą wspierać w przyszłych latach niektóre miejscowości. Do tego standardowe spojrzenie na możliwości jakie niesie ze sobą wybrana lokalizacja czyli szkoły, służba zdrowia, sklepy, punkty usługowe i jak blisko do dużego centrum handlowego, bez którego w ostatnich czasach niektórym trudno się obyć. Warto też zwrócić uwagę na  tereny zielone, cichą i spokojną okolicę, a także możliwości parkingowe. Ostatecznie też cena determinuje decyzję, więc dobry wybór będzie optymalnie uwzględniał wymienione czynniki oraz kilka mniej znaczących, o których na tym etapie nie wspominamy.

Przyjrzenie się wymienionym uwarunkowaniom przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania do wynajęcia pozwoli z góry określić segment klienta, któremu będziemy wynajmowali zakupione mieszkanie. Największą popularnością cieszą się nieruchomości do 50 metrów kwadratowych. Jest to więc najprostszy i najpewniejszy sposób zainwestowania posiadanych środków, ponieważ należy się też liczyć z tym, że w razie czego łatwo nam będzie je sprzedać z zyskiem, a na pewno bez straty.

Drobni inwestorzy najczęściej kupują mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Warto poszukać mieszkania w lokalizacji, w której nieruchomości „trzymają cenę”. Przeważnie są to dzielnice położone blisko centrum miasta, doskonale skomunikowane z pozostałymi dzielnicami oraz posiadające dostęp do pełnej infrastruktury handlowo-usługowej. Aby ocenić lokalizację nieruchomości pod kątem jej atrakcyjności inwestycyjnej, warto zapoznać się z notowaniami i zmianami cen w danym rejonie. Pomoże w tym agent nieruchomości, który ma pasję w notowaniu zmian cen.

Osoba prywatna, nie prowadząca działalności gospodarczej, która zainwestowała w zakup mieszkania do wynajęcia z rynku wtórnego kwotę 170 tys zł z takiego wynajmu uzyska rocznie przychód 13.000 zł, co przy założonej inwestycji spowoduje powstanie rocznej stopy zwrotu na poziomie 8 proc.  Oczywiście nie każdy zarobi tyle samo. Wśród mieszkań na wynajem są bardziej i mniej zyskowne. Jedak porównanie rocznej stopy zwrotu z inwestycji w zakup nieruchomości mieszkaniowej na wynajem z lokatą bankową zdecydowanie korzystniej wypada na rzecz wynajmu, w dodatku trzymanie pieniędzy w bankach w ostatnich czasach staje się coraz bardziej dyskusyjne.

W przypadku, gdy chcemy osiągnąć w miarę szybki zysk z naszej inwestycji warto rozważyć zakup mieszkania do remontu. Musimy jednak pamiętać o tym, że zakup musi być w dobrej cenie a koszty remontu to nie tylko glazura, terakota i drzwi, ale również robocizna, często przyłącza i instalacje. Remontu nie można też wykonać po najniższych kosztach gdyż na takie mieszkanie trudno będzie znaleźć zainteresowanie, a potencjalni najemcy na pewno zwrócą uwagę na standard wykonania i jakość materiałów. Może to zaważyć na ich decyzjach i spowodować, iż będą szukać dalej. Gustownie wykończone mieszkanie powinno znaleźć nabywcę w ciągu kilku dni.

Najlepiej obserwować oferty mieszkań na parterze oraz na 3-4 piętrze bez windy. Stan mieszkania w tym przypadku zazwyczaj schodzi na dalszy plan, pod warunkiem, że cena jest okazyjna a takie lokalizacje często mają niższą cenę.  Optymalne parametry to 2-3 pokoje i łączna powierzchnia mieszcząca się w przedziale 40-50 mkw. Ma to zazwyczaj psychologiczne znaczenie, bo wynajmujący mają często obawy co do wysokości opłat i boją się wysokich kosztów ogrzewania. Mieszkania do 50m budzą zaufanie.

Co ciekawe kawalerki w prawie wszystkich lokalizacjach zapewniają znacznie wyższą rentowność najmu. Zapewne zależne jest to od tego, że osoby samotne, tzw. single, mają więcej czasu na pracę, zarabiają przez to więcej i mogą ponieść wyższe koszty zapewniające też wyższy komfort. Dużą popularnością cieszą się też mieszkania zlokalizowane w pobliżu wyższych uczelni. Można z nich zrobić studenckie stancje o niezbyt wysokim standardzie ale najem podzielony na pokoje z dużą liczbą młodych mieszkańców budzi niepokój o stan mieszkania i relacje z sąsiadami.

Podsumowując, jeśli znajdziemy mieszkanie dwupokojowe, w granicach 40-50 metrów, w cenie ok. 150 tys zł, i dołożymy jeszcze 20 tys w remont a kolejne 10 tys przeznaczymy na  urządzenie łazienki, kuchni oraz zakup dużej szafy, a wszystko wykonamy z gustem i obecnymi standardami, możemy być pewni że szybko znajdziemy najemcę w dodatku na umowę długoterminową co najmniej 2-3 lata. W takim przypadku odstępne takiego mieszkania do wynajęcia spokojnie możemy liczyć od 1100-1400 bez mediów w zależności od dzielnicy.

Dla pewności warto skorzystać z usług doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami, który zapewni bezproblemową transakcję a także podpowie, która oferta warta jest zainteresowania i jaka jest dobra cena, bo nie zawsze niska cena jest dobra. Jeśli nie macie Państwo swojego zaprzyjaźnionego i zaufanego agenta rynku nieruchomości, polecam swoją osobę i zapraszam do niezobowiązującego kontaktu.
Temat oczywiście nie został wyczerpany, więc polecam szukać kolejnych artykułów z poradami na temat zakupu nieruchomości na własny użytek lub w celach inwestycyjnych na mojej stronie Solis Nieruchmości.